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　　政策层面，国家致力于构建园区高质量发展的筛选机制。一系列政策组合拳推动资源向优质园区集中。一方面，全国范围内加速推进低效用地清理，江苏、浙江等省将“亩均税收”“容积率”等关键指标纳入园区考核体系。另一方面，地方专项债投放向优势园区倾斜，2024年底国务院办公厅发布的专项债管理意见，明确额度分配的正向激励原则，优先支持项目成熟、投资高效的地区。这种政策组合拳直接导致资源虹吸效应。市场层面，产业园区已进入存量时代，供需失衡问题日益突出。“十四五”中期数据显示，全国累计产业园数量超过8万家，但市场需求却接近饱和。大量低端园区面临着招商困难、企业入驻率低的困境。

　　从单一租金收入到价值共同体。传统园区依赖租金收入的单一模式已难以适应产业升级需求。当前，头部园区通过设立产业基金、股权投资等方式，深度绑定企业发展红利。例如，金地集团一方面对研发抗肿瘤药物医药企业亲合力进行了股权投资，另一方面以“股东”身份促成该企业入驻上海·金地威新达闼人工智能创新基地。这种模式不仅能够实现“股东+房东”的双重收益，同时也能够帮助积累产业链上的各类产业资源，为专业园区的打造、招商以及后续运营提供赋能。苏州高新、张江高科等园区运营商通过参股企业分享技术成果转化收益，形成“租金+股权投资+服务分成”的复合收益结构。

　　从空间供给到全链条赋能。优质园区通过主导产业链整合，强化集群效应。产业园区完成产业链上下游的企业招商入驻只是产业链生态打造的“基本盘”，最终还是需要实现入驻企业之间的资源共享、业务协同，形成产业链紧密合作生态，园区才能够真正从中获得长久的收益，实现“多方共赢”。例如，青岛芯恩CIDM模式具有代表性。其联合12家芯片企业组建共享制造平台，设计端可灵活调用制造产能，封测环节共享研发数据，使全链条效率提升40%，印证了从物理空间供给到产业链价值赋能的演进趋势。

　　随着“十五五”时期的到来，新质生产力将成为经济发展的主旋律，产业园区在进行产业布局和产业升级时必须紧扣这一核心，才能构建具有更强能量的产业发展场域。产业园区发展新质生产力的关键逻辑是：以科技创新为引擎、以要素优化为支撑、以产业升级为主线、以绿色发展为底色，推动产业发展实现“四个转变”——从要素驱动向创新驱动转变、从规模扩张向质量效益转变、从传统路径向绿色低碳转变、从局部突破向系统协同转变。最终目标是为产业园区构建可持续发展的产业体系，为产业园区的高质量发展提供持久动能。

　　资本招商模式实现资源整合与价值共生。资本招商是借助政府引导基金、产业投资基金等资本力量，吸引优质项目落地，达成产业与资本深度融合的招商模式。一些先发园区凭借雄厚资本实力和成熟运作经验，在吸引优质项目方面占据优势。苏州工业园区通过设立多种产业投资基金，与国内外知名投资机构合作，吸引大量高端制造业、生物医药等企业入驻，形成产业集聚效应。后发园区则聚焦特色赛道弯道超车，部分特色农业产业园区，利用资本招商引入农产品深加工、农业科技研发等企业，打造特色农业产业集群。

　　场景招商模式推动产业发展向“给机会”转变。场景招商以市场需求清单为牵引，吸引有能力的企业“接单”落地。场景示范力能够通过展现场景创新升级的需求，以新市场机会吸引外地科技企业入驻产业园区。场景示范力的构建需把握两大核心：一是对接场景与科技两大要素，展现出场景创新的价值，增强招商吸引力；二是推动要素协同升级，推动更多应用场景。这种模式推动产业发展和培育从“给政策”向“给机会”转变，实现企业与政府的“双向奔赴”。

　　生产性服务业发展空间巨大。生产性服务业通过提升产业附加值、优化资源配置效率、促进技术创新扩散，成为现代经济增长的核心动力，也是制造业迈向全球价值链高端的关键支撑。2024年，我国GDP中服务业增加值占56.7%，其中，生产性服务业的占比为31.4%，和欧盟的40%、美国的47.7%相比差距较大。2025年国务院政府工作报告强调深化先进制造业和现代服务业融合发展试点，明确了一系列生产性服务业的重点领域：信息技术服务、科技服务、现代物流、金融服务、商务服务等。经济学家黄奇帆提出了产业园区发展生产性服务业的一个重要方向——产业互联网，基于园区产业特点打造行业性的产业互联网平台，能够更加高效地汇聚整合行业内生产性服务企业、制造业企业以及原材料、零部件供应商，不但有利于招商汇聚，更是为产业园区打造了一个稳健发展的服务收益来源。

　　以产业互联网构建深度赋能产业服务。产业园区可以自上而下地构建工业智能化生态。首先，基于产业园区所处的产业特点，结合国家所制定的工业智能化标准，制定一套适合产业园区自身的工业智能化标准。其次，要建立园区的工业智能化赋能团队，按照标准帮助企业进行全面诊断，分析企业目前所处的工业智能化等级。在完整诊断之后，并不是按部就班智能化建设，而是要从产业链整体价值出发，联合上下游企业协同起来，共同构建产业链的智能化方案，最好能够基于产业链智能化进行产业链整体商业模式的创新，使园区企业能够建立基于工业智能化生态的新合作模式，给园区企业带来更大的智能化价值。产业园区在深度参与工业智能化生态建设的过程中，就能够将产业智能化平台建设为产业园区的新基建平台，为产业园区带来更加深厚的产业赋能竞争力。

　　“功能叠加”到“场景融合”。在智能餐饮领域，AI平台通过分析员工饮食偏好，联动中央厨房实现个性化餐食定制；智慧公寓引入AI设计服务，让标准化宿舍变身个性化生活空间；而元宇宙技术与艺术展演的融合，则突破物理边界，为园区青年创造沉浸式文化体验。这种智慧化并非单纯追求技术堆砌，而是以 “人的需求” 为尺度构建场景闭环。试衣镜结合穿搭社群打造社交购物闭环，预制菜供应链满足快节奏下的健康饮食需求。AI的深度介入，既提升了生活效率，更通过场景创新激发社群活力，使科技温度渗透至每个生活细节。产城融合的本质，是让产业空间回归

　　“人的尺度”。当传统园区还在比拼税收优惠时，领先者已转向“生活价值”竞争。这种从“产城分离”到“人产城融合”的跃迁，不仅重塑了空间形态，更重构了发展逻辑：唯有将人的多维需求置于核心，才能推动产业社区向城市价值高地的进化。未来，谁能率先完成从功能载体到生命共同体的转型，谁就能在产业升级中占据先机。站在2025年的新起点，产业园区的发展格局更加清晰。过往涌入新资本的动能正经历沉淀与分化，市场选择更加理性，聚焦于真实价值创造与长期可持续性；与此同时，传统园区面临的升级压力非但未减，反而因各地对产业能级跃升的迫切要求而承载了更高的使命。解锁更多内容，纸质报告已经上架。欢迎联系官方客服周小芷（微信号：xuanzhi960x，电话：）咨询购买。数量有限，售完即止。